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Esecuzioni immobiliari: le conseguenze per l’aggiudicatario inadempiente


In una procedura di esecuzione immobiliare, il momento dell'aggiudicazione rappresenta il culmine di un iter complesso. Tuttavia, il perfezionamento del trasferimento della proprietà è subordinato al puntuale versamento del saldo prezzo. Quando l’aggiudicatario viene meno a tale obbligo, si configura la figura dell’aggiudicatario inadempiente, disciplinata con rigore dal Codice di Procedura Civile per tutelare la serietà della vendita giudiziaria e gli interessi dei creditori.Il giorno stabilito per l’apertura delle buste, a partire dall’orario fissato1, il delegato alla vendita apre le buste telematiche depositate ed esamina le offerte.Tutti i soggetti che hanno formulato le offerte è buona cosa che siano presenti, sia per fornire eventuali chiarimenti sia per partecipare alla gara, che il delegato avvierà non appena concluso il controllo di tutte le offerte depositate. Si assiste ad una gara tra gli offerenti ed a volte capita che entrino in gioco aspetti emozionali o competitivi, che fanno dimenticare il reale valore del bene e le possibilità economiche e finanziarie dell’offerente.Non è infrequente che, specie per gli immobili più sottovalutati, ci sia gara tra tanti offerenti. Questo porta spesso ad aumenti considerevoli del prezzo, a volte addirittura due o tre volte l’offerta minima. L’aggiudicatario torna a casa e si rende finalmente conto: che il prezzo di aggiudicazione è troppo elevato oppure di non aver verificato le proprie possibilità finanziarie che non è in grado di trovare un Istituto di Credito che può finanziare l’acquisto. Con questo articolo vogliamo richiamare l’attenzione sulle conseguenze che possono verificarsi a carico dell’aggiudicatario di un immobile, che NON versa il saldo prezzo e gli oneri nei termini fissati dall’offerta formulata (parliamo del cosiddetto “aggiudicatario inadempiente”). E’ necessario sottolineare che l’offerta presentata è per legge irrevocabile (art. 571 c.p.c.) e pertanto, nel caso in cui non si presentino altri interessati, il bene il professionista delegato alla vendita aggiudicherà il bene all’unico offerente nel di più offerenti si aprirà una gara ed il bene verrà assegnato al miglior offerente2. A partire da questo momento, l’aggiudicatario del bene è vincolato al pagamento del prezzo nei tempi e nei modi fissati nell’ordinanza di vendita e da tale obbligazione non si potrà liberare, neppure con la perdita della cauzione versata. L’articolo 585, comma 1 c.p.c. prevede: “L'aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall'ordinanza che dispone la vendita a norma dell'articolo 576, e consegnare al cancelliere il documento comprovante l'avvenuto versamento.” Il corretto versamento del prezzo costituisce il presupposto necessario perché il Giudice dell’esecuzione possa perfezionare la compravendita della proprietà dell'immobile espropriato e pronunciare, ai sensi dell’art. 586 c.p.c., il decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Corretto versamento del prezzo vuol dire che l’aggiudicatario deve versare il prezzo di aggiudicazione integralmente, nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza di vendita e si considera inadempiente nel caso di ritardo o di mancato integrale versamento. Nel caso in cui sia previsto un versamento rateale, l’aggiudicatario si considera inadempiente se non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine (in base al secondo periodo dell’art. 587 c.p.c.). Compito del professionista delegato è di vigilare sul corretto versamento del prezzo e di avvisare tempestivamente il Giudice, mediante apposita relazione scritta, nel caso in cui riscontri una inadempienza anche minima da parte dell’aggiudicatario.Nella propria relazione il professionista delegato fornirà al Giudice dell’esecuzione tutti gli elementi relativi all’asta e lo inviterà all’emissione dei provvedimenti previsti dall’art. 587 del Codice di Procedura Civile.L’articolo 587 c.p.c. stabilisce quanto segue: “Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto”.  Pertanto la prima conseguenza del mancato versamento del prezzo nei termini e modi fissati è la decadenza dell’aggiudicatario e la perdita della cauzione, a titolo di sanzione3, che devono essere dichiarate dal G.E. con apposito decreto.  L’art. 176 delle disposizioni di attuazione del c.p.c. (Comunicazione del decreto di decadenza) prevede inoltre: “Il decreto col quale il giudice dell'esecuzione dichiara la decadenza dell'aggiudicatario a norma dell'articolo 587 del Codice è comunicato dal cancelliere al creditore che ha chiesto la vendita e all'aggiudicatario4. Con lo stesso decreto il giudice dell'esecuzione fissa una udienza per l'audizione delle parti a norma dell'articolo 569 del Codice.” Prosegue l’art. 587 c.p.c.: “Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti.”Il decreto del G.E. che dichiara la decadenza dell’aggiudicatario autorizza il professionista delegato ad esperire un ulteriore tentativo di vendita dell’immobile pignorato, al prezzo base indicato nell’ultimo avviso di vendita. Il rinvio all’art. 576 per il nuovo incanto porta infatti a concludere che il prezzo base sia uguale a quello dell’asta precedente, anche se l’aggiudicazione del bene al soggetto inadempiente è avvenuta ad un prezzo superiore. La sorte dell’aggiudicatario inadempiente non si conosce fino a quando il bene non viene definitivamente aggiudicato ad altro offerente (il quale versa il saldo prezzo). Prevede infatti l’art. 177 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile: “L'aggiudicatario inadempiente è condannato, con decreto del giudice dell'esecuzione, al pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per il quale è avvenuta la vendita.Il decreto del giudice costituisce titolo esecutivo a favore dei creditori ai quali nella distribuzione della somma ricavata è stato attribuito il credito da esso portato.” Pertanto, una volta che il bene è stato definitivamente aggiudicato, il professionista delegato dovrà effettuare una verifica del prezzo di aggiudicazione e compararlo con il prezzo al quale era stato precedentemente aggiudicato il bene all’aggiudicatario inadempiente, per relazionare il giudice ed eventualmente stimolare i provvedimenti sanzionatori di cui all’art. 587 c.p.c..Si profila infatti, a carico dell’aggiudicatario inadempiente, la possibilità di subire – oltre alla perdita della cauzione – una seconda sanzione. Stabilisce l’ultimo comma dell’art. 587 c.p.c. “Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente e’ tenuto al pagamento della differenza.” Il professionista delegato, dopo che il Giudice dell’esecuzione ha firmato il decreto di trasferimento dell’immobile, è in possesso di tutte le informazioni utili a verificare se la procedura ha subìto un danno dall’aggiudicatario inadempiente: prezzo definitivo di vendita, cauzione versata dall’aggiudicatario inadempiente, prezzo aggiudicazione non saldato. Nell’istanza al Giudice il professionista delegato presenterà un apposito prospetto portante la quantificazione della differenza che l’aggiudicatario inadempiente potrà essere condannato a versare. Il prospetto dovrà indicare: il prezzo offerto dall’aggiudicatario inadempiente (P.O.) l’importo della cauzione confiscata (C.C.) il prezzo definitivo a cui è avvenuta la vendita (P.V.) L’importo che l’aggiudicatario inadempiente potrà essere condannato a versare è dato dalla seguente operazione algebrica: P.O. meno C.C. meno P.V. . Facciamo un esempio pratico: Voce Importo Prezzo di aggiudicazione (inadempiente) € 200.000 Cauzione versata e persa € 20.000 Prezzo di aggiudicazione (nuova vendita) € 150.000 Differenza a carico dell'inadempiente € 30.000 Il professionista delegato solleciterà pertanto il Giudice dell’esecuzione all’emissione di un decreto di condanna a carico dell’aggiudicatario inadempiente per l’importo determinato come sopra specificato, ai sensi degli art. 587 c.p.c. e art. 177 disp. att. c.p.c. . Il professionista delegato, nella formazione della bozza del progetto di distribuzione, dovrà aggiungere una apposita sezione che attribuisce l’importo indicato nel decreto di condanna ex art. 587 c.p.c. tra i creditori aventi diritto, seguendo l’ordine dei privilegi. Il decreto di condanna, unitamente all’approvato progetto di distribuzione, costituiranno titolo del quale i creditori potranno chiedere l’esecutività, al fine di agire nei confronti dell’aggiudicatario inadempiente. Sarà onere del creditore decidere se azionare o meno tale titolo. Note:1 ma anche dopo, in caso di ritardo2 Articolo 572 Codice di procedura civile: “Sull'offerta il giudice dell'esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti.Se l'offerta è pari o superiore al valore dell'immobile stabilito nell'ordinanza di vendita, la stessa è senz'altro accolta.Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione ai sensi dell' art. 588.”3 la cauzione viene trattenuta dalla procedura esecutiva e concorre a determinare la somma ricavata dall'espropriazione4 il decreto è opponibile ai sensi dell'art. 617 c.p.c.
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